REGIMEN DE PROTECCION DE LA VIVIENDA (“Bien de Familia”)
Es un trámite relativamente sencillo, que no todos conocen o aprovechan, puede resultar decisivo para no perder la vivienda propia ante un problema económico grave que aparezca en el futuro.
Se trata de pedir aquel blindaje contra ejecuciones que por muchos años se conoció como “bien de familia”. Y que desde 2015 -con el nuevo Código Civil y Comercial (CCC)- se convirtió en el Régimen de Protección de la Vivienda.
Desde esa reforma, también gente soltera, divorciada o viuda puede inscribir su propiedad para tener el mismo beneficio que una familia.
El Régimen de Protección sirve fundamentalmente para que la casa propia quede a salvo de ser rematada por deudas.
“Bien de familia”: ¿el régimen protege la vivienda contra todas las deudas?
No. El sistema, regulado por los artículos 244 a 250 del CCC, permite proteger una vivienda propia de ser ejecutada por deudas futuras. Es decir, las que se acumulen a partir de la inscripción.
Por obligaciones que ya se tenían, en cambio, la casa sí se podrá perder. Y también por ciertas deudas posteriores que fueron exceptuadas: las de expensas o TGI, cuotas alimentarias, préstamos hipotecarios o créditos que sean usados para mejorar la casa.
“Bien de familia”: ¿qué propiedades pueden recibir la protección?
Una casa, un departamentoy cualquier otro inmueble siempre y cuando se esté usando como vivienda puede entrar al régimen hasta por el 100% de su valor, junto con sus cocheras y bauleras.
Es importante saber que solo se puede inscribir una propiedad: si alguien es el único dueño de dos o más casas, puede elegir cuál proteger, pero sólo una.
Eso sí, quien tenga la vivienda en este régimen muy probablemente no podrá ponerla como garantía en un préstamo o en un contrato de alquiler. Además, si algún día tuviera que venderla, será necesario “desafectarla“.
Dueños de casas y departamentos pueden acceder a la protección.
“Bien de familia”: ¿quiénes pueden pedir la protección de su vivienda?
Cualquier persona puede inscribir una vivienda que le pertenece, incluso si está hipotecada. Y en los casos de propiedades con más de un dueño, deben pedir la protección todos los cotitulares en conjunto.
Si hay más de un titular, no es requisito que sean parientes: una casa comprada por ejemplo por tres amigos se puede inscribir, siempre y cuando todos estén de acuerdo.
Por otra parte, los propietarios que pidan entrar al régimen tienen dos opciones: hacerlo sólo en beneficio de sí mismos o designar a otras personas -llamadas “beneficiarios”- para que también estén amparadas. Por ejemplo el cónyuge, los padres, hijos, nietos…
Lo que en cualquier caso exige el CCC es que el titular o al menos un beneficiario viva en la propiedad. Si no es así, la protección se pierde.
Si tengo una vivienda inscripta y me mudo a otra, ¿pierdo la protección adquirida?
No. Esa fue otra de las novedades que trajo la reforma de 2015. Antes, al mudarse, había que cancelar el “bien de familia” y constituir uno nuevo, perdiendo así la protección frente a las deudas respecto de las cuales ya se tenía el amparo.
Con el régimen actual, en cambio, al vender una propiedad protegida y comprar otra vivienda es posible traspasar la protección que se tenía.
Consultá a tu escribano de confianza o llamanos por cualquier duda que tengas.
El escribano le confeccionará un documento público que se inscribe en el Registro y en el que constará la voluntad del propietario de proteger la vivienda, los beneficiarios y todo lo que pide la ley.